Инвестициите ще се задържат на нивото от 2019 г., очаква консултантска компания

Отслабването на световната търговия продължава да натежава върху растежа в Европа, като се отразява главно на сектора на промишленото производство, докато услугите проявяват по-голяма устойчивост. Основният риск за Европа е ескалация на търговското напрежение между САЩ и Европейския съюз и нов спад на търсенето на европейски износни стоки, пише консултантската компания CBRE в свой доклад с прогнози за бизнес имотите в Европа през 2020 г.

Трудовите пазари обаче остават силни, а ръстът на заплатите се ускорява в редица страни, което подкрепя допълнително търсенето на потребителите в Европа. Според компанията политиката на ниски лихви на централните банки ще се запазят за по-дълго време. В условията на силна ликвидност, поддържана от централните банки, инвеститорите все повече се насочват към недвижимите имоти, привлечени от доходността от тях в сравнение с другите класове активи и убежището, което предлагат при затягане на паричната политика.

Поради това въпреки забавянето на икономиката в Европа CBRE очаква инвестициите в бизнес имоти на Стария континент да се задържат на нивата от 2019 г. с възможен ръст във Великобритания в зависимост от напредъка в преговорите за Brexit. Привлекателността на имотния пазар се дължи отчасти на благоприятната възвръщаемост от имоти в сравнение с облигациите. С други думи институционалните инвеститори (застрахователни компании, пенсионни фондове) ще продължат да показват почти „принудителен апетит“ към недвижимите имоти, счита консултантската компания.

Забавяне на усвояването на офис площи

Всички големи икономики в Западна Европа регистрираха забавяне на икономическия си растеж през 2018 и 2019 г. и се очаква да отбележат още по-нисък растеж през 2020 г. Икономиките от Централна и Източна Европа, които бяха по-силни, сега също регистрират забавяне. Поради това работните места в офиси в големите градове, които са ключов двигател на търсенето на офис площи, също ще забавят растежа си. CBRE очаква ръст от около 1,2% спрямо 1,6% през 2019 г. и средно 1,7% на година през предходните три години.

Това вече започна да засяга наемната дейност. През трите тримесечия на 2019 г. усвояването на офис площи на основните пазари в Европа нарасна с 2,1% на годишна основа, но усвоените площи през 12-те месеца до края на третото тримесечие намаляха с 1,4% спрямо същия период на предходната година. CBRE прогнозира, че общото усвояване за календарната 2019 г. ще се свие с около 1%, а през 2020 г. спадът се очаква да достигне 2,5%, като недостатъчното предлагане на някои пазари също допринася за тези резултати.

Компанията отбелязва и промяна на баланса на търсенето. От 2014 г. насам наемните пазари разчитаха предимно на технологичния сектор като източник на търсене. Публикувани през последно време данни обаче показват, че делът на усвоените площи от технологичния сектор на най-големите пазари леко намалява в сравнение с 2018 г., а в същото време финансовият сектор и секторът на бизнес услугите постигат ръст. Очаква се ребалансирането да продължи и през 2020 г., така че компаниите трябва да имат предвид промяната в стратегиите си за наемане на активи.

До този момент от 2019 г. пазарите от Централна и Източна Европа регистрират силно усвояване на офис площи, а за 2020 г. CBRE очаква Прага, Варшава и Будапеща да се представят по-добре от Москва и Букурещ. В Западна Европа Париж и Амстердам вероятно ще постигнат силен ръст на търсенето догодина.

Свободните площи са продължили да намаляват на почти всички големи офис пазари в Европа през 2019 г. и вероятно ще завършат годината с най-малко 0,5 процентни пункта под нивото от 2018 г. CBRE обаче очаква 2020 г. да бъде различна, тъй като предлагането започва да нараства и ще повиши леко равнището на свободните площи догодина. Те обаче ще останат под 6% на редица големи пазари.

Освен на отслабването на натиска от търсенето, това отчасти ще се дължи и на по-високите нива на строителство. Очаква се новозавършените офис сгради през 2020 г. да бъдат повече, отколкото през последните две години, а сходен брой офиси са планирани за завършване през 2021 г.

Собствениците ще трябва да преценяват по-внимателно предлагането и перспективите за ръст на приходите. В тази среда CBRE очаква ръстът на наемите на първокласните офиси в региона да се забави от около 4% през 2019 г. до около 2% през 2020 г. В реални изражения ръстът на наемите остава силно положителен в някои градове през 2020 г. (Берлин, Амстердам, Барселона и Брюксел), а във Великобритания и повечето градове от Централна и Източна Европа ще се забави, прогнозира компанията.

Положителни перспективи пред търговските площи и логистиката в Европа

През 2020 г. представянето на търговските площи и логистиката ще бъде стимулирано от стабилната икономика и ръста на електронната търговия в Европа. В Северна и Западна Европа фактори като голямата популярност на кредитните карти и умелото използване на технологиите от потребителите ще подкрепят разходите в интернет, прогнозира CBRE. Великобритания ще остане най-зрелият онлайн пазар в Европа през 2020 г., следвана от Холандия.

В повечето страни от Южна и Централна Европа обаче интернет продажбите ще останат ниски през 2020 г., въпреки че започват да наваксват изоставането си.

Наемите на централните търговски улици в повечето градове или ще намалеят, или ще постигнат скромен ръст през 2020 г., но някои пазари се очаква да отбележат силен ръст на наемите. Сред тях са Рим, Мадрид, Варшава, Будапеща и Стокхолм благодарение на туризма, по-ниските нива на онлайн продажби и положителните очаквания за ръста на БВП.

CBRE прогнозира забавяне на ръста на наемите в първокласните търговски центрове в Европа с някои изключения като Париж, Рим, Варшава и Копенхаген. Тези градове ще отбележат скок благодарение на туризма, по-ниските нива на онлайн пазаруването и по-благоприятните перспективи за икономически растеж. Холандия ще регистрира най-голям спад на наемите заради по-високите нива на проникване на електронната търговия и очакванията за забавяне на ръста на икономиката.

Инвеститорите ще бъдат по-внимателни в избора си на активи с предпочитание към активи с елементи на преживявания, забавления и удобство. Доходността от търговски площи ще остане непроменена или леко ще нарасне в повечето европейски градове, очаква CBRE.

Логистиката в Европа ще се възползва от стабилния икономически растеж в Европа и структурната промяна към интернет търговия.

Търсенето на наемателите ще остане силно през 2020 г. на фона на нарастването на електронната търговия във всички европейски страни. Предлагането отговаря на тази тенденция, въпреки че спекулативните проекти са значително по-малко от 2009 г., а средното ниво на свободните площи остава под 5%.

През 2020 г. ръстът на наемите ще бъде най-голям на локации с ограничено предлагане като Лондон, Дъблин и Барселона. Ключов фактор в предпочитанията за локация сред наемателите е наличието на работна ръка за запълване на свободните позиции в дистрибуционните центрове. Въпреки нарастващата употреба на роботиката все още сме далеч от складове без човешко присъствие, отбелязва CBRE.

Ниската безработица в Европа увеличава значението на този фактор. В резултат на това нови и вторични локации като Североизточна Англия и Южна Италия стават по-привлекателни за предприемачите и наемателите, особено в сектора на електронната търговия.

Инвестициите в логистика в Европа са силни през последните седем години и CBRE очаква тенденцията да продължи догодина, тъй като инвеститорите ще бъдат привлечени от по-високата доходност в сектора в сравнение с други традиционни имотни сектори и държавни облигации.

Доходността от логистични площи се очаква да остане непроменена на повечето големи европейски пазари, а в други натискът към понижаване ще се запази, включително в Дъблин и на основните пазари в Германия.

Многофамилните жилища – положителното развитие продължава

Секторът на многофамилните жилища продължава да набира скорост в Европа и се очаква да продължи да се развива и да увеличава популярността си през 2020 г. Положителната инерция се дължи на два свързани помежду си фактора – фундаменталната промяна на броя на хората, избиращи да живеят под наем вместо да закупуват собствено жилище в много страни, и увеличаването на местния и международен институционален капитал, инвестиран в този сектор. Очаква се инвестициите в многофамилни жилища в Европа да надхвърли 64 млрд. евро до 2021 г., което е ръст с над 18% спрямо 2018 г.

Инвеститорите са привлечени от благоприятната възвръщаемост от сектора, който обичайно е по-неподатлив на циклични движения в средносрочен и дългосрочен план. През последните десет години многофамилните жилища се представяха по-добре от търговските и офис площите на редица европейски пазари, включително Германия, Норвегия, Холандия, Швеция и Великобритания.

CBRE очаква положителната инерция да продължи и през 2020 г. със значително увеличаване на инвестирания капитал и много нови играчи, търсещи добри възможности за инвестиции в сектора на многофамилните жилища в Европа. Произходът на капиталите става все по-разнообразен – американски компании за частни капиталови инвестиции, фондове за инвестиции в недвижими имоти от Канада и европейски институционални инвеститори и фондови мениджъри.

Инвеститорите се насочват както към зрели пазари, където инвестициите в жилища са утвърдени от известно време като скандинавските страни и Германия, така и към нововъзникващи пазари като Испания, Великобритания и Ирландия.

CBRE очаква през 2020 г. много инвеститори да започнат да се разширяват към регионални градове в търсене на възможности за диверсификация и по-привлекателна възвръщаемост вместо да се фокусират само върху столици.

Най-голямото притеснение сред инвеститорите в региона са регулациите под формата на контрол върху наемите, който беше въведен или предстои да бъде задействан от някои правителства заради проблемите пред достъпността на жилищата.

Инвеститорите са разтревожени от подобни мерки в градове като Берлин, Барселона, Амстердам и Лондон, тъй като в зависимост от строгостта на мерките те може да окажат значително влияние върху цените и перспективите пред възвръщаемостта.

Друга тема, която вероятно ще присъства осезаемо през 2020 г., е устойчивостта, тъй като наемателите и инвеститорите все повече насочват вниманието си към екологията и устойчивото развитие. Възможно е да видим засилване на модулното строителство през идната година, прогнозира CBRE.

Хотели на силна стартова позиция

Хотелският сектор в Европа започва годината от силна позиция. Европа се представи значително по-добре от ключови региони в света през 2019 г., сочат данни на STR. В годината до октомври 2019 г. средната заетост на хотелите в Европа е била 73,3%, а в Северна Европа тя достига 76,2%. За сравнение, Северна Америка регистрира заетост от 67,6%, а Азиатско-тихоокеанският регион – от 69,2%.

Това позволява на хотелиерите да увеличават цените на хотелските стаи. В годината до октомври средната дневна цена (ADR) е нараснала с 6,1% в Южна Европа. Това може да не е добре за гостите, но е положително за собствениците на имоти.

CBRE очаква ръстът на търсенето да продължи. Според прогнозите на Tourism Economics увеличаването на нощувките в платени места за настаняване в европейските столици и вторични градове през 2020 г. ще достигне 2%.

Наред със стабилното търсене някои градове регистрират и значителен ръст на предлагането. На пазари като Прага, Будапеща и Мадрид ограниченият ръст на предлагането в бъдеще и очакваното увеличаване на търсенето на нощувки ще създаде условия за ново повишаване на приходите от стаи през 2020 г. и след това, прогнозира CBRE.

От 1081 хотела (121 079 стаи), които трябва да отворят врати в Европа през 2020 г., 67,4% са свързани с бранд. MOXY на Marriott, Hampton на Hilton, Holiday Inn Express на InterContinental Hotel Group и ibis на AccorHotels са особено популярни сред предприемачите.

Новите наличности ще увеличат възможностите за придобиване на нарастващ брой институционални инвеститори, обмислящи инвестиции в хотели. Много фондове се стремят активно към засилване на инвестициите си в различни хотелски активи, генериращи приходи, главно в европейските градове , но също и в курорти.

Източник: Investor.bg